Husleieloven – Hva må utleier og leietaker kjenne til?

Share on facebook
Share on linkedin

Hvis du driver med utleie av bolig bør du kjenne til husleieloven. Husleieloven regulerer rettigheter og plikter mellom utleier og leietaker. Det er ikke mulig å vike fra husleieloven og det betyr at leietaker ikke kan eller skal gis dårligere rettigheter enn det som loven sier. Utleie av bolig skal være enkelt og forutsigbart, men dessverre er det mange som havner i konflikter og mange av disse konfliktene kunne vært unngått hvis partene hadde satt seg inn i reglene. Denne artikkelen sitt formål er å ta deg gjennom de viktigste punktene i husleieloven, for hvor lett er det egentlig å lese, sette seg inn og forstå den? Dersom du ønsker et enkelt utleiesystem kan du lese mer om våre tjenester her.


Husleieloven

Husleieloven, eller “lov om husleie” som det også kalles, regulerer som nevnt rettigheter og plikter i forholdet mellom utleier og leietaker. Det er viktig at både du som driver med utleie av bolig og du som leier bolig har kjennskap til husleieloven og reglene som følger av denne. Det er ikke mulig å vike fra husleieloven og det betyr at avtaler som strider mot husleieloven ikke er tillatt, uansett om dette skulle være ønskelig fra utleier og leietakers side. Lov om husleie ligger tilgjengelig på nett, men det kan være ganske tungt å sette seg inn i hele loven, derfor skal vi ta deg gjennom de viktigste punktene i utleieloven i denne artikkelen.

Det er vitkig å få en juridisk riktig leieavtale på plass.
Det er viktig å få en skriftlig avtale på plass.

Husleie

Det er viktig å få en skriftlig avtale på plass, som inkluderer alle de viktige forholdene som skal være med og dette er husleien, dato for betaling, hvor den skal betales, hva som er inkludert og andre plikter. Husleien skal fastsettes til et bestemt beløp og hvis det ikke avtales forfallstid for husleien, kan utleier kreve månedlig forskuddsvis betaling til en økonomisk institusjon. Dette kan blant annet være banker, forvaltningsselskaper og forsikringsselskaper. Leien skal dekke alle utgifter, som kommunale avgifter, ytre vedlikehold og forsikring for bygget. Likevel kan det avtales at utgifter knyttet til elektrisitet, vann og avløp betales utenom, etter forbruk og eventuelt fordeles mellom de forskjellige partene som disponerer eiendommen. TV og internett er også noe man må regne med å betale selv. Det vil være lurt å avtale på forhånd hva som er inkludert i prisen og hva man som leietaker må betale selv utenom.  Avtaler om at leietaker skal betale for andre ytelser enn det som er nevnt i paragraf 3-1, 3-4 og 3-6 i husleieloven er ikke tillatt. 

Husleieloven depositum 

Det kan avtales at leietakeren skal stille med en økonomisk sikkerhet for uteblitt husleie eller skader på utleiebolig. Depositum er en sikkerhet for deg som utleier og det avtalte pengebeløpet skal settes på en bankkonto i leietakerens navn i en finansinstitusjon som har lov til å tilby en slik tjeneste. De fleste ordinære banker tilbyr depositumskontoer. Det er utleier som skal dekke kostnadene med å opprette en depositumskonto og prisene på dette varierer mellom forskjellige finansinstitusjoner (banker). 

Et godt alternativ til depositumskonto 

Leiegaranti også kalt depositumsgaranti, er et annet godt alternativ til innskudd på depositumskonto ved leie av bolig. Leiegaranti er like trygt og oppleves av mange som mye enklere. Det er ikke alle som har nok penger til et eventuelt depositum og leiegaranti er en engangssum man betaler én gang i stedet for depositum, du får ikke pengene for leiegaranti tilbake. Leiegaranti er ikke en forsikring, men en garanti og en sikkerhet for krav på skyldig leie, utgifter ved fravikelse, skade på utleieboligen og for andre eventuelle krav som reiser seg fra leieavtalen. Du som utleier kan være trygg på at eventuelle krav som skulle oppstå etter at leieforholdet er avsluttet blir dekket i henhold til husleieloven og husleiekontrakten. Leietaker må også gjennom en kredittsjekk, noe som utleier ikke vanligvis har tilgang til og gir en trygghet når det kommer til betalingsvilje fra leietaker. I tillegg slipper utleier etableringsgebyrer i banken og partene trenger ikke å ha kundeforhold i samme bank. Les mer om leiegaranti fra vår samarbeidspartner her. 

Krav til tilstand av utleieboligen

Husleieloven setter krav til utleieboligens tilstand og grenser for hva som kan leies ut. Det betyr at selv om både utleier og leietaker kanskje skulle være enige om at det er i orden å bo i studioleiligheten over garasjen må den være godkjent for varig opphold før den kan leies ut. Utleieobjektet må altså være godkjent til den bruken den leies ut for.

Overtakelse av leieobjektet

Utleier skal stille utleieobjektet klart til leietakerens disposisjon til avtalt tidspunkt. Hvis ikke annet er avtalt regnes overtagelsen for gjennomført når nøkler er utlevert og leietakerens ankomst til leieobjektet er uhindret. Du som leietaker kan nekte å overta leieobjektet hvis det er i vesentlig dårligere stand etter avtalen og/eller bestemmelsene i husleieloven kapittel 2.

Gjengs leie 

Gjengs leie er leieprisen som betales for sammenlignbare utleieboliger. Begge parter, både utleier og leietaker, kan uten oppsigelse legge frem krav om at husleien blir satt til gjengs leie. I husleieloven står det at leieforholdet må ha vart i minst 2 år og 6 måneder uten at husleien har blitt endret, med unntak av indeksregulering av husleien. Kravet må sendes skriftlig 6 måneder i forveien og det må være minst ett år siden forrige indeksregulering av husleie. Hvis dere ikke blir enige om hva som er gjengs leie, kan hver av dere kreve at avgjørelsen tas av en takstnemnd. 

Utleieboligen og tilsyn

Det kan være lett å glemme at når nøklene til utleieboligen er utlevert til leietaker, overføres også bruksretten totalt. Leietakeren har sin fulle rett til å skape sitt eget hjem i boligen, ha et beskyttet privatliv og føle seg trygg. Selv om intensjonen er god og det er ett eller annet som skal sjekkes eller fikses, kan ikke du som utleier bare låse deg inn i boligen når du måtte ønske. Du som utleier har rett til tilgang for å gjennomgå viktige oppgraderingsarbeid og vedlikehold, samt for generelt tilsyn. Dette er noe som må avtales god tid i forveien og en gang i året bør normalt holde for generelt tilsyn. 

Leieforholdets varighet   

Husleieloven har klare bestemmelser for å skape stabilitet i leieforholdet. En leieavtale inngås enten for en bestemt tid eller ubestemt tid. Hvis ikke opphørstidspunktet er fastsatt i leiekontrakten, regnes leieavtalen som tidsubestemt. Tidsubestemte leiekontrakter varer helt til den blir sagt opp og begge parter skal kunne si opp leiekontrakten. Tidsbestemte leieavtaler gjelder for en bestemt tid og den opphører uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leietiden. Det er ikke lov å inngå tidsbestemte leieavtaler for bolig som er kortere enn 3 år, med mindre man leier ut deler av bolig der man selv bor, da har man lov til å sette en varighet på ett år. 

Husleieloven oppsigelse 

Det er viktig at en oppsigelse fra utleier er skriftlig, begrunnet og opplyser om at leietaker kan protestere skriftlig innen en måned etter å ha mottatt oppsigelsen. 

Hvis du om leietaker da ikke protesterer på oppsigelsen innen fristen, taper du tetten til å påberope deg av oppsigelsen er i strid med husleieloven. Hvis du som utleier skal si opp leietaker må du ha en saklig grunn og husleieloven har listet opp noen tilfeller hvor dette er gjeldende:

  1. Utleieboligen skal bygges eller rives
  2. Utleier eller en i husstanden skal selv bruke boligen
  3. Leietaker har misligholdt leieavtelen, for eksempel ved å ikke betale husleien
Husleieloven regulerer rettigheter og plikter i forholdet mellom utleier og leietaker av boliger.
Husleieloven regulerer rettigheter og plikter i forholdet mellom utleier og leietaker av boliger.

Hvor mye kan man øke husleien? 

Det er mulig å øke husleien én gang i året og dette reguleres etter konsumprisindeksen. Hvor mye man kan øke husleie med er et spørsmål som kan dukke opp i de fleste leieforhold og noen leieforhold har vedtatt dette i kontrakten, men man kan kreve justering selv om det ikke er vedtatt. 

Når kan man øke husleien? 

Man kan øke husleien hver 12. måned og det må gis skriftlig varsel med minst en måneds frist før man kan øke husleien. 

Hvor mye kan husleien settes opp i følge husleieloven?

I et leieforhold er det kun lov til å regulere husleien etter konsumprisindeksen hver 12. måned. Utleier kan ikke på egenhånd bestemme hvor mye husleien skal økes med, husleien kan kun endres i samsvar med endringene i konsumprisindeksen for den aktuelle perioden. Indeksregulering av husleien er noe du som utleier kan og burde gjøre hvert år. Konsumprisindeks av husleie er noe som kan være vanskelig å sette seg inn og statistisk sentralbyrå har en egen kalkulator du kan bruke for å regne ut hvor mye husleien kan settes opp. 

Hvor mye husleie dekker NAV? 

Man kan søke om å få hjelp til å dekke både husleie og depositumsgaranti av NAV. Det finnes ikke en bestemt beløpsgrense som viser hvor mye husleie NAV dekker. Dette blir vurdert fra sak til dag og hva NAV finner rimelig å dekke. Det er en egen paragraf i husleieloven som handler om særregler for visse boligleieforhold. Bestemmelsene i paragrafen gjelder for vanskeligstilte på boligmarkedet, med det menes personer som trenger hjelp med å skaffe seg bolig. 

Hvordan kreve inn ubetalt husleie? 

Det er dessverre slik at det kan oppstå uønskede situasjoner i et leieforhold, som uteblitt husleie. Hva gjør man når leietaker ikke betaler husleie? Det er viktig å ha en utleiekontrakt som inneholder et punkt om mislighold og uteblitt husleie. Som utleier kan man sende skriftlig varsel til leietakeren og begjære fravikelse grunnet forsinket eller uteblitt betaling av husleie. Kravet om fravikelse fremsettes til namsmannen. Hvis man ikke har en bestemmelse om dette i utleiekontrakten må kravet fremsettes til tingretten. Slike prosesser kan dessverre ta lang tid og et annet virkemiddel kan være å sende saken til inkasso. Dessverre kan det å sende saker til inkasso dersom du er privat utleier fort bli kostbart.



Leietakers rettigheter 


Det er viktig at du som leietaker kjenner dine rettigheter, og det er snakk om flere rettigheter enn det de fleste kanskje tror. Et vanlig spørsmål som kan dukke opp er hvem som har ansvaret for feil og mangler.  Hvis feilene er noe du som leietaker ikke hadde mulighet til å oppdage på visning, er det utleier sin plikt å utbedre feilen. Det er viktig å dokumentere og fortelle utleier dersom man som leietaker finner feil eller mangler i utleieboligen, og det er viktig at dette skjer innen rimelig tid. Utleier har ansvaret for generelt vedlikehold. Du som leietaker har rett på en skriftlig leiekontrakt, og dette er noe som alltid er lurt å ha i et leieforhold. Utleier har ikke lov til å fritt endre husleien, og husleieloven har egne regler for hvordan dette skal gjøres. Utleier kan heller ikke fritt si opp deg som leietaker og du som leietaker er ikke forpliktet til å godta en eventuell oppsigelse, dette er noe du kan protestere på. Du kan lese mer om leieboeres rettigheter på Leieboerforeningen sine sider her.